香港的房地產市場勢必會受到拖累 WSJ 獨家分析

獨家分析

經濟下滑大勢之下，香港樓市恐難獨善其身

Mike Bird

香港樓市陷入麻煩。圖片來源：JUSTIN CHIN/BLOOMBERG NEWS

在動畫片中，威利狼(Wile E. Coyote)追逐嗶嗶鳥(Road Runner)時，有時會發現自己跑到了半空中，不知不覺衝出陡峭的懸崖邊緣。 香港房地產市場目前就類似於這種情況。此前五個月的大規模抗議活動已對香港經濟造成沉重打擊。倘若房地產市場跌落懸崖，香港事實上的央行支撐樓市的能力恐怕極為有限。 乍看之下，你幾乎不會注意到有問題。9月份香港房價同比僅下降2.3%，降幅小於2015-16年中國經濟放緩期間的記錄。 實際上，由於政府放寬了首次購房者的抵押貸款上限，10月份成交量有所上升。房地產類股今年迄今仍小幅上漲。

這與經濟數據形成了鮮明對比：香港經濟10年來首次陷入衰退。根據香港的採購經理人指數(PMI)，10月份商業活動創下至少20年來最快萎縮速度。 儘管總體數據並未顯示出房地產市場受到多大影響，但商業地產行業受到的損害正愈發明顯。 10月份，香港地產代理公司美聯工商鋪有限公司(Midland IC&I Ltd., 0459.HK, 簡稱﹕美聯工商鋪)登記的工業及商業房屋共有242棟，是1996年以來第二低紀錄。房地產代理公司第一太平戴維斯(Savills)表示，截至9月份一年，香港黃金地段和購物中心的商鋪租金已下降15%以上。 相對於住宅市場，業主自用的商業地產大樓要少得多，這使得該行業對眼前的經濟狀況更加敏感，從而迅速轉化為租金下降。 然而，住宅市場不得不緊隨其後。住宅單位的租金和房地產需求也許會滯後於商業活動的崩潰，但它們不可能永遠獨善其身。裡昂證券(CLSA)的研究人員指出，與2016年第一季度（也就是上一次樓市低谷）相比，房地產公司債券的收益率相對於美國國債收益率的溢價有所收窄。他們認為，香港房地產類股可能會下跌至少10%，房地產價格可能會暴跌20%。 在許多經濟體中，央行會大幅下調利率，以免住宅市場大跌。但在香港，貨幣政策在很大程度上取決於維持港元盯住美元的聯繫匯率製的需要。香港不能指望美國聯邦儲備委員會（簡稱：美聯準會）為了香港的利益而調整利率。 香港的房價已經非常昂貴，2018年末達到人均收入的20倍，高得令人瞠目。倫敦、舊金山等其他一些城市房價也很高，但香港的房價是它們的兩倍多。 除非抗議活動和平、迅速地結束（這看上去可能性很小），否則，香港的房地產市場勢必會受到拖累。