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何清漣:中國房地產之愁：千萬買家無處覓
2015.12.12 06:58
編者按：這是何清漣為美國之音撰寫的評論文章。這篇特約評論不代表美國之音的觀點。轉載者請註明來自美國之音或者VOA 。
中共總書記習近平11月10日發話“要化解房地產庫存，促進房市健康發展”，各地政府紛紛響應，媒體上各路專家出動，都在預測房地產的“繁榮”將再度降臨。可惜的是，房市並未隨著權力的指揮棒進入繁榮。本文將分析幾個問題：一是中國政府為何一定要救房地產；二是誰能成為中國房地產的買家。
中央政府為何要救房地產？
中央政府要救房地產，是為了救地方政府的錢袋。綜合國土資源部、國家統計局、財政部數據，自2004年至2013年10年間，中國土地出讓金收入佔地方財政收入的比重普遍超過40%，最高的一年是2010年，比重達69.4% ，以後各年依次為：2011年59.3%，2012年43.6%、2013年59.8%。2014年房地產業即便形勢嚴峻，全國賣地收入仍然高達4.29萬億元。
如果說其他國家比如美國的房地產市場，房地產的供給往往由需求決定，一旦供給過大，房屋滯銷，房地產商就會停止建房。原因很簡單：無人買房將導致房地產開發商無力償還銀行貸款，最終導致公司破產。但中國不同，地方政府的財政需求決定土地供應量，國有商業銀行的貸款方向要為地方政府的政策服務，為房地產開發商提供資金。這就導致新的供給不斷產生，最後大量房屋滯銷，“鬼城”遍布全國。
關於房地產庫存有多少，在中國也是眾說紛紜。國家統計局的數據顯示，目前全國城鎮尚有待售住宅4.3億平米、在建住宅44.4億平米，合計48.7億平米。但就在12月3日，《21世紀經濟報導》發表《房地產真實庫存98億平完全消化需10年》。該文指出，從官方數據來看，國家統計局每月公佈的“商品房待售面積”是近似庫存的概念，但離真實庫存還有很大差距。原因有二：一是部分企業購買的土地雖然還未開工，但最終要建成房屋，因此應該計入供給；二是在建項目並未計入庫存。將上述兩項遺漏加總，就得到了相對接近真實的行業庫存，即總庫存約98.3億平方米，其中待售面積6.86億平方米，尚未開工的企業拿地42.3億平方米，在建商品房庫存約49.1億平方米。
值得關注的是，這些滯銷房產主要形成於2009至2013年這5年間。2009年正好是外資開始陸續撤出中國之時，中國經濟已經基本依賴房地產這匹馬駕轅。這五年間，國有土地出讓金支出總額達13.49萬億元。中國政府為挽救經濟投入的4萬億加上地方融資平台投入的幾十萬億，基本進入房地產業。行內人士估計說，中國這些年建完了今後20年需要建設的住房。
以上說明，中國房地產形成這種超量供給，是出於政治需要而非市場需要。這個巨大的房地產泡沫之所以沒有破裂，完全是出於政治需要而非市場需要。其中首要因素是地方政府的錢袋；次要因素則是中國人的財富當中，房地產權重過高，如果泡沫破裂，將影響政治穩定。
中國還有誰需要房屋？
消化房地產庫存，首要的任務就是尋覓足夠的需求方，即購房者。
中國現在的無房戶不多了。據清華大學中國金融研究中心發布的《2015中國家庭金融調查報告》，目前農村戶籍家庭93%都擁有住房；在城鎮有戶籍的居民家庭戶均人口3人，戶均1.2套住房，其中69%的家庭擁有1套住房，15%的家庭擁有2套，3.6%的家庭擁有3套以上。
可以想像，城市裡那12.4%的無房戶，應該是無購買能力的城市貧民。北京大學中國社會科學調查中心曾發布《中國民生髮展報告2014》。中國頂端1%的家庭佔有全國三分之一以上的財產。該報告指出，中國家庭消費模式呈兩極化，共分為五種類型：貧病型、螞蟻型、蝸牛型、穩妥型和享樂型。從全國情況來看，一方面是不消費、抑制消費的家庭（螞蟻型）或者醫療、教育、住房負擔沉重的家庭（蝸牛型、貧病型）佔大多數。另一方面，有少部分家庭物質生活豐裕（享樂型）。
將兩組數據對比，無房戶應該多是貧病型家庭，螞蟻型中的絕大多數與蝸牛型家庭應該屬於那69%擁有一套房產這一類別。按照目前中國房產價格，這兩種家庭恐怕很難有餘力多購房產。穩妥型家庭當中的絕大多數應該是擁有兩套房或者更多，享樂型的家庭不少歸屬於那1%財富頂端的人，基本上在國內都擁有多套房產。
這些在國內擁有多套房的富翁們還需要購置更多的房產嗎？前幾年媒體揭露的房氏一族，即那些擁有十幾、幾十甚至逾百套住房的房爺、房叔、房嬸、房姐們，也許不能作為中國富豪擁有房產的普遍狀態。但投資者的資產配置比例足以說明普遍狀況。
發達國家的投資者資產配置當中，房地產配置比例一般都低於10%，近三年下降至5-8%之間。與之相比，中國投資者的資產配置中，房地產佔比非常高，超過60%。這一數據說明，讓擁有多套房產的中國富人們繼續買房，餘地實在不大。寄望外來資金購買中國房產，也同樣比較渺茫，因為人民幣持續下跌，此情此狀，不太可能指望外來資金投資中國的房地產。
中國富人的全球資產配置方興未艾
房地產商也知道，消化嚴重過剩的房產只能指望中國的富人。《麵粉普遍貴過麵包看看北京各區未來房價》對北京的房價作了預測，認為六環外房價要突破6萬，四環內的正常房價應是15萬/1平方米左右。
2014年北京人均收入位列全國第二，為43910元人民幣。房地產業指望的消化庫存的主力軍，只能是那些高淨值人士與中產階層的頂端。
可惜的是，今年中國富人的投資由美元配置、國外房產投資、移民出國三個關鍵詞構成。由於對中國政治環境不穩定的擔憂，不少中國富人選擇了投資移民。因此將手中房產變現、人民幣兌換成美元資產成了他們的首選。富人資產到底流出去多少？從外匯儲備的變化可以管窺蠡測：自2014年6月底至2015年11月，中國外匯儲備從3.99萬億降至3.44萬億美元，一共減少5500億美元。
福布斯中文發布的《2015中國高淨值人群壽險市場白皮書》報告顯示，中國高淨值人群正以每年超過10萬人的數量遞增，預計至2015年底將達到112萬人。
其中有47%的高淨值個人已安排30%以上的資產投資海外；美國是42%受訪者的首選目的地，其次是香港、澳大利亞、加拿大和英國。
這些流向全世界的資金，不少化成了他國的房產。據媒體資料，過去三年中，獲得葡萄牙“黃金居留許可”的投資人共2502位，其中房地產投資者2368人。在2502位投資人中，中國有1996人。一項廣為徵引的統計表明，2014年中國人在美國購置房地產的金額近300億美元，緊逼加拿大成為美國房地產第二大外國客戶。
連本土出產的富豪們都在忙於將房產等資產變現，又怎能大量吸引他國的高淨值士來購買被霧霾與污染包圍的房產？
展望2016年，人民幣貶值已成定勢，富豪們正在忙於全球資產配置，房地產泡沫隨時可能破裂，98億多平米的房產過量供給所需要的數千萬買家不會從天而降。不論從什麼角度看，中國政府此刻正在進行的拯救房市行動，都是逆勢而行，難有勝算，最終只會將中國的銀行系統拖入更大更深的爛帳泥潭。
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